投稿日：2016.10.13 ｜
家を建てるときに重要な土地探しをする前に知っておきたい4つのポイント
オオサワ創研の「住まいのコラム」をご覧いただき、ありがとうございます。
本日も、みなさまが知って得する住まいの情報をお届けいたします。
さて今回のテーマは「土地探し」について。
前回のコラムでは、家を建てるまでについてご紹介しましたが、今回は土地探しについてフォーカスしてみたいと思います。
家を建てる際に、必ず必要なのが「土地」。土地がないと建物が建てられません。
また、どんなに素晴らしい家があったとしても、素晴らしい土地がないと、日々生活しにくかったり、災害や崩壊、傾きなどのトラブルに巻き込まれる可能性が高くなってしまいます。
決して安い買い物ではないですし、何十年も付き合うこととなる土地を上手に探す方法や、後悔しやすいケースなど、土地探しに役立つであろういくつかのヒントをご紹介したいと思います。
そこで本日のコラムは
「1.土地が出やすい時期は、1年のうちでいつか知っていますか？」
「2.建築条件付きっていう土地って、どんな土地？」
「3.地盤改良の費用がかからなくて済む、いい地盤の見分け方とは？」
「4.土地探しをするときに気をつけたい、失敗しやすいポイントとは？」
でお送りしたいと思います。
■ 1.土地が出やすい時期は、1年のうちでいつか知っていますか？
土地探しをしている人なら、必ず一度は考えるはずであるこの疑問。土地のプロでなければ素晴らしい生涯の伴侶と出会うくらい、一生に一度良い相性で出会えるか出会えないかというものだと思いますので、出来るだけ多く選択肢を増やしたいもの。
そのため、今探している時期は一般的に土地が出やすい時期なのかどうかというのは、悩んでしまうものだと思います。
土地が出やすい時期とは？
土地が出やすい時期は、大まかに分けて年に2回あります。
年初から春先にかけての時期と、秋の始まりごろです。
その理由は「お正月とお盆を過ぎたあとである」ことが大きく関係しています。
土地は、ほとんどの場合個人で所有しているのではなく、相続などの関係で所有権を何人かで持っている土地である場合が多いため、その所有権を持っている全員が集まりやすい行事のときに、その話がまとまりやすいためです。
そのきっかけとなるのが、家族が集まりやすいお正月とお盆であり、話しがまとまった結果売り出されやすいのが年初と秋口であることから、その結果として売り出される土地が出やすい時期となる・・・ということなのです。
逆に土地が出にくい時期とは？
逆に土地が出にくい傾向にある時期もあります。
それは、6月～8月の暑い時期です。特に7月後半から8月半ばまでは暑い時期が続くため、あまり動きたくないという心理が働くため、夏場は土地が出にくい時期であることが多いのです。
■2.建築条件付きっていう土地って、どんな土地？
不動産のチラシなどを見ていると、建築条件付きと書いてある土地をたまーに目にします。
この条件付きの土地というのは、土地を購入する際に「売主から指定された建築業者で建物を建てることが条件となる土地」のことです。大体この土地の売主と建てる建築業者は同じ会社やグループ会社であることが多いので、売主からすれば多く利益を出せる、ということになるわけです。
建築条件付きって、建売とどう違うわけ？
おうちを建てようと考えている方は、ここまで読んで「え？建売とどう違うの？」と思われる方も多いと思います。
この建築条件付きというのは、土地を売ってから建物を建てます。買主が決まれば着工するので、それまでに図面を完成させて確認申請も済んでいる状態で、使用する建材も決まっている、いわば発注待ちの状態なのです。発注前のため、建材の変更も軽微なものに限り可能です。
一方、建売は着工した段階で販売を開始するもの。以前は完成後に販売を開始していましたが、建てられて一定期間売れない場合は値下げをせざるを得ない状況になることが多いため、最近は販売開始のタイミングを早めているところが増えてきています。
ちなみに建築進捗状況などによっては色など変更できる場合は変更できることもあり、契約が住んでいれば工事中の見学もできます。
建築条件付きの土地を買う際に気をつけたいポイント
その1.間取りがしっくりきているか
建築条件付きの土地を買った方で一番多い悩みが、間取りの悩みです。間取りがしっくり来ていないまま、契約をして間取り詳細の打ち合わせをしても、思うような間取りにならないことがよくあります。
なぜなら、その間取りはその設計者や会社の実力であるためです。
もし最初に出てきた間取りが、もう少し直せばいいのにという惜しい間取りであればあとで修正することは十分可能であると思いますが、全然パッとしない間取りしか出てこない場合は、ずっとパッとしない間取りしか出てこないことが多いのです。
そのため、納得する間取りを出してくれるかどうかは、建築条件付きの土地を買うのであれば、必ず第一優先で押さえておきたいポイントなのです。
その2.仕様が納得できるものなのか
建築条件付きの土地を買った場合は、家を建てる会社や工務店も必然的に決まってしまうため、家の仕様もほぼ決まってしまいます。
もちろん、設備オプションなど細かいポイントはこれから決めることができますが、業者がこれまで使用したことがない仕様は、まず使えないことが多いでしょう。そのため、その住宅会社や工務店がこれまでどのような家を建ててきたことがあるのか、ホームページや写真などで施工事例を必ず確認しておくことで「イメージと違う・・・」というコレジャナイ感満載の家ができる可能性を少なくすることができるでしょう。
また、その総額価格も非常に重要なポイントです。建築条件付きの場合は、予算が合わないからと後で住宅会社を変えることができないため、総予算は特に注意が必要です。「家本体は安いから決めたけど、あとからあとからオプションを提示されて、結局割高になった。予算オーバーだ！」ということになってしまわないように、あらかじめ採用したいものは最初の見積金額にいれたり、予算取りなどして総額をきちんと把握しておくことが重要です。
きちんとその家の作りに納得できるのか、それが明確に理解できたうえで建築条件付きの土地を買うことが、非常に重要となるのです。
その3.だめだと思った場合は冷静に判断する
建築条件付きの土地を買う場合、家を建てる住宅会社や工務店が指定されてしまうので、家の出来は住宅会社や工務店の実力にすごく左右されてしまうことは、前述のとおり。そのため、しっかりとした注文住宅の家を造っている会社や、レベルや実力の高い会社が売り出している場合は、安心して建築条件付きの土地を買うことができます。
ただ、レベルの高い会社が売り出していたとしても、家や間取りに対して自分が建てたい家と違うなら、止めておくという判断を出せるように冷静でいることを心がけましょう。
建築条件付きの土地は、土地が何より優先で家に対するこだわりがあまりないという方はこのタイプの物件はおススメかもしれません。逆に家に何かしらのこだわりを持っている方は、ほとんどのケースで建築条件付きの土地は合わないことが多いでしょう。
どのような状況でもあてはまりますが、よく考えた上で決めることが重要ですし、同時に素晴らしい物件が出てきたときに素早く判断できるように、家や土地に対する判断基準をきちんと決めておきましょう。
■3.地盤改良の費用がかからなくて済む、いい地盤の見分け方とは？
土地の地盤が弱い場合は、家が傾いて沈んでしまう可能性があるため、地盤改良という人工的な補強を施す必要があります。この地盤改良にはもちろん費用が掛かり、地盤の弱さにより地盤改良費が高くなってしまいます。
だいたい30坪の家で80万円ほどが目安ではありますが、その土地の地盤が弱ければそれ以上かかってしまい、百万円単位でかかることもあります。家を購入したり諸経費に地盤改良費が余分に上乗せされてしまうため、とても痛い出費になってしまいます。
そもそも地盤が強い土地を購入すれば、その地盤改良費はかからないわけですし、同じ地震でも強い地盤と弱い地盤では、1.5倍も震度が違うと言われています。土地の強度を正確に測る場合は地盤調査をする必要がありますが、地盤調査は契約したあとでなければ、基本的に実施することができません。
では購入を検討している土地の地盤を見分けるコツはあるのでしょうか？
高い場所にあるかどうか
一般的に、土地は高い場所にあれば強く、低い場所にあれば弱い傾向があります。そのため、丘になっていたり周りより少し高くなっている場所は地盤が強い可能性があります。
逆に田んぼや川、池が近い場所は地盤が弱い可能性があるのです。
近くに神社や仏閣があるかどうか
昔の人々は、洪水や自身の被害が少ない場所を選んで作っているため、神社や仏閣がある地域は地盤が強い傾向にあります。
地名に水に関わる名前がついていないかどうか
地名に山や丘などがついていれば、地盤が強い場所であることが多く、反対に川や田、さんずいなどがついている地名の場所は水に関わる何かが過去にあったケースが多いため、地盤が弱かったり災害が起こりやすい地域である可能性があります。
住宅地用の土地になる前にどのような土地だったか
現在住宅地用に整備されていても、もともとは弱い場所だったことがあります。
国土地理院の「国土変遷アーカイブ空中写真閲覧」で、昔の航空写真を確認したり、地盤調査会社が提供している「地盤安心マップ」で地盤改良履歴などが確認できるので、必ず過去にどのような場所であったのか確認をしましょう。
造成地で擁壁のある土地ではないか
造成地で擁壁がある土地である場合は、地盤改良が必要な土地の可能性が高いのです。
元々の地盤が良くても、土を掘り返してしまうと地盤が弱くなってしまいます。
■4.土地探しをするときに気をつけたい、失敗しやすいポイントとは？
土地だけを先走って契約しないこと
さて、土地探しをするときに最も気をつけたいポイントとは何でしょうか。
それは建物をどのように建てるのか検討することなく、まず不動産屋に行って土地だけ先に購入してしまうことなのです。
「そんなことするわけないじゃん、何言ってんの？」と言われそうですが、思いのほか多い失敗なのです。
家に住むためには、土地を手に入れて、その場所に家を建てることで初めて人が住むことができます。誰もが理解していることでしょう。ただとてもいい土地が見つかり、早く契約しないとほかの人に買われてしまうという焦りから、土地だけ急いで購入してしまい、あとでどうしようもない状態になることがあるのです。
土地のみ先に購入した場合、どのようなことが起こり得るのでしょうか。
例えば土地をまず購入した後に、はれて建物を建てようと業者に相談したところで、希望の間取りがその土地に入らなかったり、駐車場のスペースをとることができないということがあります。はたまた法律規制のためものすごく小さな建物しか建てられないなんてことになってしまったら…頑張っていい土地を買ってしまって建物やインテリアの予算が足りずお金を様々なところからかき集めることになったら…そんな状況になってしまったらと考えただけでおかしくなってしまいそうです。
土地というのは、素人には難しすぎる注意事項がたくさんあり、土地の知識が豊富なプロでない限り内容を隅々まですべて把握することや、本当にいい買い物をするなんて到底無理な話です。それを把握するために、土地のプロである不動産屋に仲介を頼むわけですが、不動産屋は仲介したのちにどのような家が建つかというのは正直あまり関心がないので、家を立てる際の注意点などをきちんと説明しない不動産屋に当たってしまうケースや、説明してくれる不動産屋だったけど買主がきちんと理解することが難しく、建物を建てる時になって初めて、自分の建てたい建物とその土地の相性が悪かったことを理解するケースなどが、土地だけを先走って購入してしまうと起こりやすいでしょう。
このような失敗を避けるためには、やはり土地と建物をひとつとして考えることが大切です。そのためには住宅会社とどのような建物にしたいかを密に相談しながら、一緒になって土地探しをすることが大きなポイントとなるのです。
お金があとからかかってしまう土地かどうかをきちんと確認すること
土地を購入してから家を建てる場合、様々な整備費にお金が余分にかかってしまうことがあります。
いくら土地自体が安くて魅力的に見えたとしても、その諸経費があまりにもかかってしまった場合結局総額がとても膨らんでしまうため、注意が必要なのです。
あとからのお金がかからない土地で代表的なケースで言えば、水道・ガス・下水などのインフラが現代社会にきちんと合った状態で整備されていること、そして道路や隣地と高低差がないこと、また前述した地盤改良費がかからないこともそうでしょう。家を新築で建てたい場合は、古い家が建ったままの土地であれば古家を解体しなければ、新しい家を建てることはできません。
ただこれらの場合は、その分元々の土地代が安くなっていたり、値引き交渉の余地があることもあります。結局大事なことはトータルの金額をきちんと把握しておくことが大事である、ということですね。
近隣のトラブルは大丈夫そうか
この失敗例がもしかすると一番つらいかもしれません。ずっと生活するうえで継続的に困ってしまう問題ですもんね。
例えば下記のようなトラブルが多いケースでしょう。
- 近所で変な人が住んでいる
- 騒音など大きな音が聞こえる家がある
- 近所同士で揉めている家がある
- 問題の多いクレーマーが近くにいる
- ゴミ屋敷や異臭がひどい家がある
これらのトラブルがすぐ近くにあれば、日々生活をする中で大変なストレスを抱えてしまうことになります。
そのため、めぼしい土地が見つかったときに、土地を見に行き、隣近所の方などに簡単にごあいさつをして情報収集などをすることもおすすめです。その中で親切な方がいらっしゃれば、近所の情報だけではなく日当たりなどその土地に関することも教えてくれることもあります。なかなかその時点であいさつまわりだなんてと思われる方も多いのですが、その一回の手間だけで、一生ついて回るかもしれない後悔を回避できるとあればとても有益な手間だと思えるかもしれません。もちろん、良い担当に当たることができれば、土地案内時に聞き込みをしてくれることもあるでしょう。
様々な条件下で土地を見よう
土地を下見した場合、とてもよく見えた場合にも、夜行ったら「あれ？前見たときと全然違うじゃん」と感じることも多々あります。
- 朝に感じる土地
- 昼に感じる土地
- 夜に感じる土地
- 平日に感じる土地
- 休日に感じる土地
- 晴れのときに感じる土地
- 雨のときに感じる土地
その時々によってすべて感じ方が違う可能性もあります。逆にどのシーンでも良い環境であることが確認できて安心につながるかもしれません。可能な限り様々な時間帯でその土地がどのように移り変わるのかを前もって確認しておくと良いでしょう。思ったより車の通行量が多くて危なかったり、夜は街灯がなくて怖いといったマイナス面が出てくるかもしれません。それをあなた自身がどうとるか、どう思うかは営業マンではやっぱりわからないこと。自分たちが大事にしたい事や許容範囲は自分たちしかわからないと思うので、一生不便を感じるかもしれないのであれば、可能な限り足をつかって納得した状態で良い買い物をしたいものです。
もし可能であれば、近くの駅やスーパー、学校などのライフラインもその都度見てみるとなお良いかもしれませんね。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は良い土地を探すためのヒントをご紹介してきました。
土地は相性です。その良い相性の土地と出会うためには、出来る限り足をつかい、時間をつかい見る目を養い、素晴らしい土地が見つかった際にスピーディーに決めることができるように必要なことやいらないことをあらかじめ決めておくこと、そして良い出会いができる可能性を最大限高めるために、仲介人である不動産屋に最良の紹介先であるというイメージを植え付けておくことが大事なのです。
家はその後の家族の生活クオリティを左右すると言っても過言ではありません。
この記事を読んでくださったこの時間が、その大事な決定ごとのクオリティを少しでも向上させる一助となればと願っています。
