投稿日：2016.09.23 ｜
中古物件を購入してリフォームをする前に確認しておきたい3つのこと
オオサワ創研の「住まいのコラム」をご覧いただき、ありがとうございます。
本日も、みなさまが知って得する住まいの情報をお届けいたします。
さて今回のテーマは「中古物件を購入してリノベーション」することについて。
家を住む場合、様々な手段があります。新築一軒家に住む。新築マンションに住む。中古物件に住む。賃貸住宅に住む。親と2世帯住宅に住む。それぞれにメリットデメリットがあり「どの方法が良い」というのは一概には言えず、その家族それぞれのライフスタイルにもよって変わってくるでしょう。
その中で最近人気なのが、費用を抑えて新築に近いきれいな建物を手に入れることができる「中古物件を購入してリノベーションする」というスタイルを選ぶ方が増えているのです！
物件を探して、そのあとリフォームプランを練るわけですので、長い目で根気強い気持ちが必要です。そしてどこに気を遣って、何を気をつけなければいけないのか…。なかなかどうして、心が折れそうになったり、大変な思いをされたりしている方が多いのも事実。
そこで本日のコラムは
「物件探しの時に重要なポイントとは？」
「めぼしい物件が見つかった時にチェックしておきたいポイントとは？」
「外すことができない住宅ローンについて」
でお送りしたいと思います。
物件探しの時に重要なポイントとは？
物件を探してリノベーションをする際に、まず始めるのは物件探しでしょう。その際に注意しておきたい事や、決めておきたいポイントなどを、まずはご紹介します。
- 予算をしっかりとたてる
- 資金計画をしっかりと
- 家族の生活パターンから、住まいの優先順位をたてる
- ネットだけでの物件探しは難しい
- 不動産や建築関係についてしっかりと勉強しておく
- いいなと思った物件がいつ建てられた建物かをきちんと把握する
- 優良中古物件が見つからない場合のため、新築など他の方法も次の選択肢として考えておく
- リフォーム施工会社の候補を並行して探しておく
予算をしっかりとたてる
予算を決めておくことはとてもとても大事です。
予算を決めずに物件を探すと、どんな物件を探すか条件がブレブレになってしまい、余計に時間と労力がかかりがちになってしまいます。またメーカーや業者側からすると、予算が曖昧な場合は「まだ購入の意思が薄いのだな」と思われてしまうため、他の購入意思が高い人たちに紛れて優先順位が低くなってしまいがちです。そのため良い情報がいち早く回ってこなかったりするなどしてしまう可能性があります。
物件は情報とスピードが大事ですので、無理をすることなく少しでも購入意欲が高い客として見られるようにして、優先的に良い物件情報を伝えるべきお客様だという印象付けをしておきたいものです。
欲しい物件はある日突然、いきなり見つかるものです。そのため購入できるチャンスが巡ってきたときに、すぐ判断できるための指針として、しっかりとした予算決めが非常に大事なのです。
資金計画をしっかりと
これは「ライフプラン」という言葉にも置き換えられます。
何歳の時にどのような収入を得て、何歳の時にどのような人生におけるイベントが起こる予定なので、その時にはいくら必要でいくら支払う必要があるのか。その人生プランの中で月に住宅に費やせる額はいくらなのかを割り出していきます。
この作業を行うことで、家の予算、そしてローンをいくら借りる必要があるのか算出することができるのです。
家を建てる、リフォームするというのは人生において大きなイベントなので、良い節目として家族で話し合っておくとよいかもしれません。あとから意見の食い違いで揉めるという危険性を抑えることにもつながるでしょう。
マネーライフプランニングに関して、詳しく知りたい方はこちらのページ「おうちを買うならライフプランは必須ですよ！」をご覧ください。
家族の生活パターンから、住まいの優先順位をたてる
住まいを選ぶにおいて、外せないもの、または妥協できるものをリストアップしておきます。
これを行わないと、いたずらに到底手が出せないような物件をフラフラと探しに行ったり、あこがれや理想などが強すぎて妥協することができず、なるべくいいものをという意識が働いてしまい、いつまで経っても物件を見つけることができず、時間がかかりすぎて結果として心が折れてしまうこともあるでしょう。
逆に、優先順位をきちんとたてておくことによって、他の家族では絶対必要な部分が自分たちには必要のない要素であることもあり、自分たちには良い物件を格安で手に入れることもあるでしょう。
例えば狭小住宅などが、ある家族には当てはまるかもしれません。子どもがいらっしゃる家庭にとっては、部屋数が少ない、狭い家はまず選択肢から外れると思いますが、夫婦お二人のご家庭の場合はその問題はあまり重要ではないかもしれない、掃除が大変じゃなくなるので逆に楽だと思うかもしれません。
何が大切なのか。
何は妥協できるのか。
これをきちんと家族全員で共通認識をもつことから、家探しが始まると言っても過言ではないでしょう。
ネットだけでの物件探しは難しい
現代は言わずもがな、ネット社会です。ネットで検索すれば様々な情報がゴロゴロと見つかります。
しかし良い物件を見つけるには、ネットでの物件探しだけではなく、行動と手間と信頼、そして情報と運がなによりも大事なのです。
例えばネットやチラシなどで不動産を探していると、媒介の箇所に「一般媒介」「専属専任媒介」「専任媒介」という契約記載を見たことがありませんか？これはその物件を扱う契約種別のようなもので、その物件は1社だけに販売を依頼しているか、または複数社に販売依頼をしているかを示します。
「専属専任媒介」の場合は、媒介契約締結の日から5日以内、「専任媒介」の場合は、媒介契約締結の日から7日以内に不動産会社みんなが見られるネットワークシステムへ登録しないといけないというルールがあります。
逆に言えば「専属専任媒介」の場合は5日間、「専任媒介」の場合は7日間はシステムに登録しなくてもいいということなので、その間に不動産会社が買いたい人へ優先的に物件を売り込むということがあります。
不動産会社からすれば、より購入に近いお客様であったり、年収が高かったり、上場企業に長く勤務していてローンが通りやすいお客様などへ紹介すれば、よりスムーズに売買契約を結ぶことができ、その結果仲介手数料が早くスムーズに入る可能性があるわけです。そのため、前述どおり「この人だったら本気で買ってくれそうだ！」「この物件ならあの人におススメだ！」と不動産会社に思われることが、良い物件を手に入れるチャンスを増やすための何よりの近道なのです。
不動産や建築関係について、可能な限りしっかりと勉強しておく
物件を購入してリノベーションまで行う場合、たくさんの業者やたくさんの法律、たくさんの内情やお金の話に触れることでしょう。もしみなさまの周りに不動産に詳しい方がいて、その方が逐一アドバイスをくれる場合は良いのですが、そうでなければ可能な限り不動産関係をしっかりと勉強しておくことをお勧めします。
もちろん、それをさせずにアテンドすることが不動産屋さんのお仕事の一端ではあるのですが、一生ものの買い物をするために自分自身で知識を持ち合わせておくに越したことはないのです。
そもそも不動産売買では、売主と買主、両社が不動産会社に手数料を支払います。売主側と買主側別々の不動産会社の場合や、1社が両方を担当することもあります。業界では「両手仲介」と言い、とても不動産会社にとってうれしい状況であると言えます。
不動産会社としては、継続的な収益を考えることが必然なので、関係の多く期間も長くなる売主側に寄り添う方が将来的に得となるのです。そのため、付き合いが短い買主の利益より、長い付き合いの売主の利益をより大切にせざるを得ないことがあります。
そのため買主だからとふんぞり返ってしまうと、一方の売主の利益を守りがちになってしまうこともあるでしょう。担当者も、売主も人間です。あくまでビジネスとして、彼らにこの売主は本気なんだと思ってもらい、同時に彼らにも下手に出すぎるわけではなく、一生懸命さを感じ取ってもらい、良い印象を受けてもらうため、知識を深めておくことは大事なことなのです。
土地についても詳しく知りたいなと思った方は、不動産についてさらに詳しく書いた記事がありますので、こちらもお時間のある時にぜひご覧ください。
家を建てるときに重要な土地探しをする前に知っておきたい4つのポイント
いいなと思った物件がいつ建てられた建物かをきちんと把握する
いいなと思った物件が、いつ建てられた建物かをしっかりと把握しておくことは非常に大切なポイントでしょう。
その中でも特に覚えておきたい年が、1981年（昭和56年）です。
この1981年より前に建てられた物件なのか、もしくはそれ以降なのかによって異なってくる大きな目安があります。
それは耐震性能です。
1981年にそれまでの耐震基準が大幅に改正され、新耐震基準が誕生しました。それまでの基準では震度5程度の地震に耐えられるように作られていましたが、新耐震基準では震度6強以上の地震でも倒れない住宅となったため、耐震性能のひとつのわかりやすい目安として覚えておきましょう。
同様に1999年には省エネ性能基準が改訂され、2003年には24時間換気システム設置が義務付けられました。それらも物件の性能向上に関するわかりやすい判断目安として覚えておくと良いでしょう。
優良中古物件が見つからない場合のため、新築など他の方法も次の選択肢として考えておく
お目当ての中古物件がなかなか見つからないことはあると思います。長く住む場所となるため変な妥協はしたくないものでしょう。その場合、中古物件にこだわらず新築や建売で探してみると、良い条件で見つかることがあります。
もしもの場合のために、いつまでにどのレベルが見つからなければ、どういう種別の住まいを検討するのかをあらかじめ決めておくのも良いでしょう。
リフォーム施工会社の候補を並行して探しておく
良い条件の物件が幸運にも見つかった場合、リフォーム施工会社にお願いする運びになると思います。物件を探しておく際に、めぼしいリフォーム施工会社の候補があればスムーズに進むので、並行して候補をいくつか探しておきましょう。
めぼしい物件が見つかった時にチェックしておきたいポイントとは？
物件の候補が何件か見つかったときに、その中で特に優良物件として1軒に絞るためのポイントとは何なのでしょうか。また、実際住んだ後に困ったとよく聞く、チェックしておきたい主なポイントをまとめました。
- 電気の容量を確認
- 敷かれている水道管の太さを確認する
- 気に入った物件は雨の日にも確認を
- 耐震は？構造は？
- 躯体部分がしっかりしているか
- どのような住まわれ方や、管理をされていたのか
- 屋根、床下、シロアリ、外壁塗装の状態を確認する
- なぜ売り出されたのか？
- 敷地境界線ははっきりしているのか
- 隣接する道路を確認する
- 権利者すべての委任状があるか
- 再建築は可能か
- 土地相場は妥当か
- リフォーム代金を含んだ際に、新築を買うより本当にコストパフォーマンスが高いのか
電気の容量を確認
私たちが生活するうえで、電化製品は今や手放すことができないものとなっています。
そしてその必要な電化製品はどんどん多くなってきています。
古い住宅では、その当時に必要であった容量の配線しか施されていないことがあるため、すぐにブレーカーが落ちてしまうことがあります。もし既存の電気容量が20～30Aくらいしかない場合、電化製品の多い家族では少々不安です。中古物件を購入する際は、その家の分電盤を見れば総容量を確認できるので、現在の生活状況に見合った電気容量に変更することを考えましょう。
敷かれている水道管の太さを確認する
古い住宅では、既存の水道管が非常に細いものを使っている場合があります。シャワーなどの勢いが非常に弱くなってしまう場合がありますので、確認しておきましょう。
気に入った物件は雨の日にも確認を
実はこれはとても重要なことです。晴れた日にはわからないポイントをチェックできるのです。
例えば、雨漏りがないか、軒裏や壁、天井に水染みはできていないか。床下浸水はないか、下水は溢れていないか。道路や隣近所から水が流れているなどの、地盤不良の恐れはないのか。窓のまわりに水たまりができていないかなどは最低でも確認しておきたいポイントです。
耐震は？構造は？
建築士に設計図面を元に現場を確認してもらい、構造・耐震診断等してもらうと良いでしょう。診断後、耐震補強工事が必要な場合は、補強工事のおおよその金額を聞いておけば物件購入時の予算やリフォームの予算を立てるときの参考にできます。また、増改築などがあった場合は、元の部分と増築部分の繋ぎ部分などに問題があることが多々あるので、注意が必要です。
そして以外に住んだ後になって困るのが、夏は暑くてジメジメ、冬になれば窓は結露でびっしょりになってしまい、壁紙がカビだらけに・・・ということもあります。そしてどこからともなく隙間風が吹いており、いくら冷暖房をまわしても快適にならず、光熱費がビックリするほど高くなってしまうことがあります。これらの問題は、家の基本性能が低いことが原因であり、快適にそして安全に暮らすためには性能向上させるリフォームが必要ですので、できる限りリフォーム前に確認しておきたいものです。
躯体部分がしっかりしているか
中古物件を探しているときに、見た目はきれいに見えるものの、躯体部分はボロボロ・・・ということがあります。しっかりと確認しておきたいものです。
どのような住まわれ方や、管理をされていたのか
築年数が浅くても、住んでみるとカビ臭くなり、結局多額の追加リフォーム費用が掛かってしまうケースがあります。
これは無人の期間が長く、風通しがなされていなかった家で起こる現象です。よく「人が住んでいない家は傷みやすい」といいますが、これは風通しなど日々のメンテナンスが不十分だと、結露やカビが発生しやすくなり、傷みの進行が早くなってしまうためです。中には、結露で腐食して壁や床の下地までリフォームが必要になってしまったケースもありますので、その家がどのような住まわれ方をされていたか、どのような管理がなされていたのかをよく確認しておきましょう。
屋根、床下、シロアリ、外壁塗装の状態を確認する
屋根や床下が傷んでいないか。シロアリに侵食されていないか。そして外壁塗装ひび割れやカビなどがないかなど確認しておきましょう。ひどい場合は、水などが入り込んでしまい構造材を傷めている場合もあるので、注意が必要です。追加補修費用として、多大な額がかかってしまうこともあるので、よくよく確認しましょう。
なぜ売り出されたのか？
売り出された住宅には、必ず理由があります。特に築浅物件なのに安い物件などは、何かしら問題がある場合が多いので、よくよく調べておいた方が良いでしょう。
敷地境界線ははっきりしているのか
自分の土地がどこからどこまでになるのかを、必ず自分の目で確認しておきましょう。
境界杭などがない場合や、境界がはっきりしていない場合は、隣接する家とも相談して土地家屋調査士に依頼し、境界をはっきりさせておく必要があります。
隣接する道路を確認する
土地に接する道路も、確認不足によって困ってしまうことが多いポイントです。
道路の幅員を計り、復員が4m未満の場合は、建築基準法上道路としてみなされない専用道路となってしまいます。専用道路となってしまう場合は、その道路の所有状態も確認しておきましょう。
また、前面道路が4m未満の場合、増築や新築するときは道路中心より2m後退したラインを敷地境界とみなし、その境界を基準にする「セットバック」という対処をしなければならないのです。
権利者すべての委任状があるか
権利者の一部だけが売ることを承認しており、いざ購入しようとしたときにいざこざに巻き込まれてしまうことがまれにあります。権利者すべてが、物件を売却することに同意しているか、そして委任状などがきちんと揃っていることを確認しましょう。
再建築は可能か
敷地の条件によっては、再建築時に現在経っている建物より小さな建物しか建築できないことがあります。また、敷地の接道部分が建築基準法で定められた2mより短い場合は再建築さえできません。
建て替えたり、物件を売却するときに不利になるので確認しておきたいポイントです。
土地相場は妥当か
土地の価格は、路線価や一般的な人気を基準として価格が決定されます。周囲の販売事例なども参考に、物件の価値を見極めましょう。いざ売りたくなった場合に、ある一定の価格で売れるような物件をあらかじめ選んでおきたいものです。
リフォーム代金を含んだ際に、新築を買うより本当にコストパフォーマンスが高いのか
「新築は高いもの、中古物件は安いもの」というイメージに固執しすぎてしまい、中古物件を血まなこになって探し、いざ理想の家を建てようとリフォームを頑張ったあとで振り返ってみると、結果として新築で建てた場合とあまり変わらないじゃん！というケースが見受けられます。
そんな悲しい結果にならないように、冷静に物件の価値を見極めながら、おおよそのリフォーム金額も物件購入時の予算として考えておく必要があります。また購入前にはわからなかった部分の補修費なども予算に含んでおくとなお良いかもしれません。できる限り物件を探す際にリフォームの見積もりもとっておくと良いでしょう。
外すことができない住宅ローンについて
物件を購入しリノベーションを行う場合や、新築を購入するときの支払いは、非常に高額となるため、一括で支払うのではなくローンで考えている方がほとんどだと思います。家を購入する際に外すことができない住宅ローンについても気をつけたいポイントをご紹介します。
中古物件をローンで支払いたい場合は、早めの準備が必要
物件を購入し、リノベーションを行う場合の支払いは、ローンで考えている方がほとんどだと思います。
ただ、中古物件を購入する際に、どこの金融機関で住宅ローンを利用するか検討できる期間が短くなってしまうことが多いので、注意が必要です。そのため、事前にファイナンシャルプランナーや各金融機関などの窓口に相談などして、可能な限り情報収集しながら余裕をもって検討すると良いでしょう。
中古物件の価格だけではなく、諸経費も考慮した借り入れを
中古物件を購入する際は、物件費用だけではなく様々な諸経費が発生するため、注意が必要です。
主な費用としては、下記があげられます。
- 仲介業者に支払う手数料
- 登録免許税や登記簿謄本などの費用
- 司法書士への報酬
- 固定資産税の清算金
中古物件用住宅ローンの借入金額上限は、新築に比べると低く、借入期間は短いことが多い
住宅物件を購入して住宅ローンを利用する場合は、新築に比べて借入可能額は低く、借入可能期間は短いことが多いので、注意が必要です。借入額が低ければ、一括で支払うために準備する額を多くする必要があり、借入期間が短ければ、必然的に月々の返済額が高くなってしまうでしょう。
これは、住宅ローン審査時に、住宅の耐久性が加味され、物件の担保価値がやや低くなる傾向にあるためです。
ただし、年齢や年収、借入金額など個人の返済能力などが加味されて、総合的に判断されるため、借り入れ候補の金融機関に相談したり、住宅ローン減税などの優遇制度をうまく利用しながら出費を可能な限り抑え、無理のない返済計画を立てていきましょう。
中古物件の購入と同時にリノベーションしたほうが良い
中古物件を購入してリフォームする際には、中古物件の購入費用に加え、リフォームにかかる設計料や施工費も住宅ローンで借り入れることが可能です。
まずは中古物件を購入して、数年後にリノベーションをしようと考えている人いらっしゃいますが、これはとてももったいない状況になってしまう可能性があります。中古物件を購入したときに住宅ローンを利用し、何年後かのリフォーム時にもまた住宅ローンを利用しようとすると、再度抵当権を設定する必要があり、書類の記入や司法書士への手数料の支払いなど、手続きの手間や費用がその都度発生してしまいます。さらに、別の金融機関で借入を行おうとする場合には、抵当権の関係から、これまでの住宅ローンの借換えを行う必要があり、その手続きにも手間や費用が余計に発生してしまいます。また一方で、これまでの住宅ローンの返済に加え、リノベーション費用まで返済可能かどうかが審査されるため、住宅ローンでの借入れはできない可能性もあります。
そのことから、中古物件の購入とリフォームは可能な限り、同時に行うことをお勧めします。
まとめ
いかがでしょうか。
中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、同時に様々なことを考えながら、かつ長期にわたって根気強く続けていく必要があります。もちろん新築などでも良い土地や物件が見つからなければ同じことではありますが、安いからと中古物件だけを探すと、のちのち新築を買っておいた方がよかったということにならないように、よく考えておきましょう。
新築物件は、購入した瞬間に20％価値が下がるともいわれています。ただ、新築と中古物件どちらがよい、というのも一概に言えません。そのために最初の計画や見直しが最も大事であるともいえます。時間をかけて、ゆっくりと、そして綿密に時間をかけておきましょう。
また最近では、空き家の増加が大変な社会問題となっています。そのため国土交通省は低所得者と高齢者向け住宅支援として空き家を活用して家賃の一部補助を行ったり、リフォーム費用を支援する制度や、入居希望者とのマッチングを行うなどについて検討を進めています。この制度がどこまで有益なものとして確立されるかはまだわかりませんが、これからさらに中古物件を購入してリノベーションをするというケースが増えていくでしょう。
各自治体にある補助金や制度なども併せて活用し、お得な良い住宅を見つけて行きたいものですね！
