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二世帯住宅リフォームを真剣に考える人のために【2016年版】

二世帯住宅

オオサワ創研の「住まいのコラム」をご覧いただき、ありがとうございます。
本日も、みなさまが知って得する住まいの情報をお届けいたします。

さて今回のテーマは「二世帯住宅リフォーム」について。

 

 

みなさまは今、または将来に二世帯同居の可能性をお考えでしょうか。
様々な理由から二世帯住宅をしたほうが良いという理由が生まれ、同時にしない方がいいという理由も生まれるかと思います。そんななか、現在二世帯住宅を選択する方が右肩上がりに増えてきていることをご存知でしょうか。

 

 

そこで本日のコラムは

「なぜなぜ?今二世帯住宅が選ばれる理由とは」
「二世帯住宅リフォームを上手に行うためのコツとは?」
「二世帯住宅にまつわるお金のあれこれ」

でお送りしたいと思います。

 

なぜなぜ?今二世帯住宅が選ばれる理由とは

まえがきでもお伝えしたように、様々な理由から二世帯同居、三世代同居を選ばれる家族が年々増えてきています。同居をすることのメリットとデメリットをそれぞれの視点から考えてみましょう。

 

二世帯同居のメリット

メリットに関しては、子世代と親世代が感じるメリットが重なる部分や、少し違った観点でメリットを感じる場合があるでしょう。
そのため、ここではお互いの視点に分けてメリットを確認してみます。

 

子世代から見たメリット
  • いざというときに身寄りがいる安心感が得られる
  • 居住費や光熱費、食費など生活費の節約が可能になる
  • 旅行など長期間の外出時にも安心して留守にできる
  • 子どもの面倒をみてもらうことが出来る
  • 家事を共有できる
  • リフォーム費用や建築費を抑えられる
  • ローンが組みやすくなる

 

親世代から見たメリット
  • いざというときに身寄りがいる安心感が得られる
  • 居住費や光熱費、食費など生活費の節約が可能になる
  • 話し相手が出来るため、日々の生活が明るくなる
  • 将来的な介護のことや体調が悪くなった時も頼ることが出来るため、不安が格段に減る
  • 病院や買い物など、外出時の付き添いをお願いしやすくなる
  • 大好きな孫や子どもにすぐ会える
  • 土地の有効活用ができる

 

二世帯同居のデメリット

デメリットについては、双方が感じやすいポイントが似ている傾向がありますので、こちらはひとつにまとめます。

  • 共有部分を使う場合に躊躇するなど使いにくい面が出ることがある
  • 生活時間のずれが発生する場合がある
  • 水道や光熱費などで問題が起こりやすい
  • プライバシーの問題が発生しやすい
  • お互いがどうしても気になってしまい、干渉しがち、干渉されがちになってしまう

 

二世帯住宅リフォームを上手に行うためのコツとは?

二世帯住宅リフォーム

離れて暮らしていた場合は問題なかったのに、一緒に暮らすとどうしてもお互いの粗が見えてしまい、摩擦が起きてしまうというケースが生まれてしまうものです。それは親世代と暮らす場合にだけ起こるわけではなく、結婚もそうですよね。そのため結婚生活だけでもそう思っているのに、さらに親世代と暮らすなんてありえない!と考えられている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

前述したメリットとデメリットをよく吟味し、入居前に細かい部分までのルールを決めることをお勧めいたしますが、これを見ている方の中には「姑にこうしたい、ああしたいだなんて言えるわけないじゃない」と思っている方もたくさんいるはず。そこで、二世帯住宅リフォームを始めるときに気をつけたいポイントをいくつかご案内いたします。

 

二世帯住宅リフォームを始めるときに気をつけたいこと
  • 世帯ごとの独立性をきちんと確保できているか
  • 自然と集いたくなる交流空間を用意できているか
  • 暮らしに合わせた動線が確保できているか
  • 収納を世帯別に用意できているか
  • 光熱費のメーターを個別に設置する
  • ローンのプランは折り合いがついているのか
  • 子どもへのお小遣いなど、接し方やしつけのルール、教育方針は共有できているか
  • 敷地面積や建ぺい率などをきちんと確認しており、詰め込むような間取りとなっていないか
  • 依頼する業者は二世帯住宅の経験が豊富で、二世帯住宅リフォームを作るためのノウハウが豊富なのか
  • 担当者は言いにくい部分をうまく聞き出してくれ、プロのアドバイスとしてうまく折衝してくれる能力があるか
  • 登記は誰の名前で、どのようなパターンで登記するのか

特に、業者及び担当者との相性は重要であり、姑に言いにくいことも問題となりやすいポイントとして、こっそりとヒアリングしてくれ、また子世代からこういう要望がありましたという持ち出し方ではなく、プロの意見として親世代に対し提案してくれるなどの折衝能力が高い人であれば、非常にスムーズにリフォームプランを組むことが出来ます。
この人選び、業者選びに関しては自分がどれだけ日々頑張って親世代と接していても、担当者の言い方次第でこれからの親世代との付き合いが最悪なものになるか、良いものとなるかを左右するものですので、時間と手間をかけてでも相性の良い人を探すべきです。

また上記以外にも将来問題となりそうな部分は、あらかじめ話し合い、ルールを細かく決めるなど、細部まで手を抜かないことも成功のポイントです。

 

二世帯住宅のモデルプランとは

二世帯リフォームプラン

二世帯住宅は、間取りによって成功するかしないかが決まってしまうといっても過言ではないほど、程よい距離でそれぞれの世帯がうまく同居できる間取りや環境を用意することが重要です。
二世帯リフォームを実施する前にどのようなプランがあり、自分たちにはどのパターンが適しているのか確認をしましょう。また、このプランは登記するときにも非常に重要ですので覚えておきましょう。

 

完全共有型(同居タイプ)

寝室などのプライベートな部屋以外はすべて共有するタイプ。
リビング、ダイニング、キッチン、浴室、トイレなどを共通するため、とても家族の仲が良く、人付き合いも得意で変化にも柔軟に対応できるなら選択肢のひとつと考えられますが、プライバシーがあまり守れないため、ストレスを感じてしまう可能性も高まるでしょう。
ただ、現在の状態に少し手を加えるだけで同居を開始できるため、リフォームコストが一番安くなるメリットもあります。水まわりのスペースがひとつで済む分、みんなが集まるリビングを思い切って大きくしたり、それぞれの寝室を広くすることで、プライベートを確保しやすくなることも可能です。
ちなみに、現在日本で二世帯住宅をしているパターンとして一番多いのがこの完全共有型なのです。サザエさんのおうちも、ちびまるこちゃんのおうちもこのパターンなので、イメージが付きやすいですよね。

 

一部共有型(半同居タイプ)

玄関はひとつですが、水まわりやリビングなどを世帯ごとに設け、独立性を高めたタイプ。
互いの異なるライフスタイルや生活時間を尊重しつつ、何をどこまで独立して設けるかによってコストや必要敷地面積の調整を図りやすいため、二世帯住宅リフォームの中で最も採用されるプランです。
また出来る限り両世帯が交流したくなるような場所を意識的に用意することにより、独立と交流のバランスを保つことが出来ます。逆に共有スペースを用意しない場合は思わぬところで世帯スペースに互いが入りすぎてしまって摩擦が生まれやすくなったりすることも。家事支援などについてもお互い事前に話し合っておくとよいでしょう。

 

完全分離型(独立タイプ)

玄関を別に設け、共有で使う部分を最小限にすることで生活空間を独立させた住まいを2つ並べるタイプです。同じ敷地内に別棟を建てる場合もこのパターンに含まれます。
上下や左右に分けることで、さらに互いのプライベート空間を干渉しないような工夫ができます。一部を内部でつなぐ場合もありますが、敷地面積や設備が売必要になるため、コスト面もスペースもゆとりをもって考えておきましょう。また二世帯をつなぐ動線を設ける場合は、内ドアを設けるだけではなく、鍵やインターホンを取り付けることで、勝手に出入りしてトラブルの種になることを防ぐことが出来ますので、おススメです。
ただ、10年後や20年後の将来的に片方の世帯が離れなければならない場合には、賃貸住宅として活用することも出来るため、様々な「将来のもしも」に備えることも可能であるのも魅力です。

 

マンションの二世帯リフォーム

二世帯リフォームと言えば戸建てと思われる方が多いと思いますが、実はマンションの二世帯住宅も人気です。キッチンやお風呂などの水まわり設備は基本的にひとつですが、広さが120~140㎡ほどあれば、親世代と子世代の部屋を十分確保できるでしょう。子供部屋なども考えれば、広いLDKがある5LDK以上の物件が良いでしょう。
また同じマンション内で別の部屋を買うという選択も、近くに住んでいるという感覚に近いためおススメです。

 

二世帯住宅にまつわるお金のあれこれ

二世帯同居のお金について

住まいをリフォームする場合は、たくさんのお金が必要なものです。しかも二世帯住宅のリフォームをするのであれば、その分の費用が必要となるだけではなく、どちらがどのような配分で費用を負担するのかなど、あらかじめきちんと決めておきましょう。

 

ローンについて

二世帯住宅の建築費用の支払いをどうしていくかは、非常に悩む問題です。二世帯住宅については、親子でローンを組んで返済をすることでひとつの世帯でローンを組むより融資が受けやすく、返済期間を長くできることも大きなメリットであるため、よく相談して納得したうえで、満足のいく住宅を作れるようにプランニングしましょう。

 

親子ペアローン

親と子が同時に別々に借り入れるローンのことです。収入を合算して考慮されるため、融資がおりやすく借り入れ額も増やせるのがメリットです。また区分登記をすれば、それぞれ固定資産税の軽減措置を受けることも出来ます。また、ある条件をクリアすれば万が一親か子がなくなってしまった場合、亡くなった方のローン返済が免除される場合もありますので、よく確認しましょう。

 

親子リレーローン

最初に親がローンを返済し、親の死亡後は子が返済を引き継ぐローンです。ローンを引き継ぐ子も80歳までに完済すればいいので、非常に長期の返済期間を設けることが出来る一方で、親がどれほど返済できるかによって子が返済する分が変わってくるため、計画が立てづらいという側面もあります。

 

登記について

土地を買った場合や、家を建てる場合に、その所在地や面積、持ち主の氏名や住所などの情報を世間に公開する「登記」。二世帯住宅リフォームの場合は、親と子のどちらが登記を行うべきかは、ローンや税金だけではなく、リフォームプラン内容にも関わってくるため、どのような登記方法をとるかを前もって話し合っておくことが重要です。

 

単独登記

二世帯住宅をひとつの住宅として、どちらかの単独所有という形で登記すること。子世帯の単独登記の場合は、贈与税が発生してしまうケースがあるので注意しましょう。

 

共有登記

二世帯住宅をひとつの住宅として、親と子の共有所有という形で登記すること。夫婦や親子が資金を負担しあうなどの場合に、それぞれの出資比率に応じて持ち分を登記すれば贈与税は発生せず、住宅ローン控除も双方で適用されるため、選ばれる方が多いパターンです。

 

区分登記

二世帯住宅をふたつの住宅として登記するため「完全分離型」住宅である場合に限られます。
内部で行き来できるなどとした場合は、建物の仕様やプランの制約が出てくる場合も。しかしながら土地と建物を区分できるため、税金適用面積が小さくなり税制面のメリットが大きい登記方法です。

 

軽減措置について

二世帯住宅リフォームをする中で、大きなメリットのひとつが軽減措置。単独登記か区分登記かで不動産取得税や固定資産税負担額が変わってくるだけでなく、軽減措置は終わったり条件が変わる場合もあるので、どのようなものがあるか理解しておき、担当者に相談しましょう。
主な軽減措置は下記をご参考に。賢く節税したいものです。

 

不動産取得税の軽減措置

二世帯住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、住宅の価格から1200万円が控除され、控除後の住宅価格に税率3%をかけた額が税額となります。

税額=(住宅価格ー1200万円)×3%

 

固定資産税の軽減措置

1戸につき土地が200㎡以下の部分は課税標準額の1/6に軽減され、200㎡を超えると1/3となります。

 

相続について

2015年1月から相続税の基礎控除額が縮小され、相続人がひとりの場合は課税対象ラインが6000万円から3600万円まで引き下げられました。
「相続税を払えず、泣く泣く実家を手放すことになった」とならないように、気をつけたいポイントをご紹介します。

  • 相続で揉めてしまう最悪のケースを想定し、兄弟間での土地の共有名義は可能な限り避けるく
  • 親所有の自宅を親孝行だと息子がリフォーム費用を負担すると、贈与税を支払う必要が出てくる場合がある
  • 不要な贈与税がかからないように、建物の価値と同じ割合で登記するよう気をつける
  • 家以外にも相続する予定がある場合は、贈与税がかからない上限金額の110万円を生前贈与として毎年贈与する方法も検討する
  • 相続で揉めそうな場合は、遺言書を活用する
  • 可能な限り相続権を持った人々と、日ごろから万が一の時に備えて話し合っておく

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。
二世帯住宅リフォームの際に気をつけることから、二世帯住宅で過ごす場合に気をつけたい事や、二世帯住宅にまつわるお金のことなどをご紹介しました。

人間の子育ての仕組みや生存の仕方は、本来であればグループで助け合いながら支えあって生きていくように出来ているようです。ただ時代が進み、その人間本来の生き方から逆行した生き方から、本来の支えあって生きていく生き方が人気となってきているのは至極自然な流れなのかもしれません。

楽しいことも、大変なことも一緒に支え合っていけるよう準備とルール決めをして、お互いのことを尊重し、みんなが笑って幸せな時間を過ごせるようにしていきたいですね!